| овместно проживающих с нанимателем членов его семьи сонанимателями позволило законодателю в п. 3 ст. 53 Жилищного кодекса предусмотреть, что если лицо, о котором идет речь, перестало быть членом семьи нанимателя (типичные варианты - развод с супругом-нанимателем, признание судом записи о регистрации брака недействительной и т.п.) и притом продолжает проживать в занимаемом им жилом помещении, оно признается обладающим теми же правами и обязанностями, что и члены семьи нанимателя.
Круг тех, кто относится к числу членов семьи нанимателя, определен в ст. 53 Жилищного кодекса. В ней выделены прежде всего две группы лиц: те, кто во всех случаях являются членами семьи, и те, кто только могут быть ими признаны решением суда. К числу первых относятся, как следует из ст. 53 Жилищного кодекса, а также ст. 2 Семейного кодекса, супруг, родители и дети (усыновители и усыновленные). Для признания их членами семьи применительно к жилищному законодательству достаточно одного исходного признака: совместного проживания с нанимателем. При этом судебная практика в отношении несовершеннолетних детей исходит из признания того, что при раздельном проживании родителей ребенок приобретает право на жилую площадь в квартире (доме) родителя, с которым он постоянно живет'.
Особо выделены еще две группы лиц. Одни из них для признания членами семьи нанимателя должны удовлетворять в полном объеме требованиям родственной связи с нанимателем или его нетрудоспособными родственниками и иждивенцами, проживать совместно с нанимателем и вести с ним общее хозяйство. Задача суда в подобных случаях состоит в установлении наличия этих трех условий, тем самым необходимых и достаточных для признания лица членом семьи нанимателя. Иное дело другая группа. Она включает тех, кого ст. 53 называет «иными лицами». Для признания их членами семьи нанимателя также нужно установить факты совместного проживания и ведения общего хозяйства с нанимателем. Но и тогда их могут признать членами семьи нанимателя только «в исключительных случаях». Суд, таким образом, помимо прочего должен определить, допустимо ли оценить рассматриваемую ситуацию как «исключительную».
Следует отметить, что среди других норм Жилищного кодекса, распространяющих свое действие на договоры найма ведомственных жилых помещений и найма служебных помещений, свое место занимает и ст. 53, определяющая круг лиц, относимых к членам семьи нанимателей в договоре социального найма, а также права и обязанности этих последних.
1 См.: Судебная практика Верховного Суда Российской Федерации. 1994. № 5. С. 2.
5. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРОВ НАЙМА жилых ПОМЕЩЕНИЙ
Как следует уже из самого их названия, предметом обоих типов договоров найма, которым посвящена гл. 35 ГК, служит один и тот же предмет -жилое помещение, т.е. недвижимость, предназначенная для проживания граждан. Вместе с тем понимание этого предмета применительно к договорам коммерческого найма, с одной стороны, и найма социального, с другой, не во всем совпадает. По этой причине ст. 673 ГК, посвященная объекту (предмету) договора жилищного найма, не была включена в перечень из шести статей, которые упомянуты в п. 3 ст. 672 ГК в связи с договором социального найма.
Одна из особенностей договора коммерческого найма состоит в том, что п. 1 ст. 673 ГК, хотя и содержит по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания отсылку к жилищному законодательству, но в отличие от того, как сделано в отношении договора социального найма в ст. 672 ГК, действие такой отсылки ограничено прямо указанными в этой статье пределами.
Имеется в виду, что ст. 673 ГК применительно к договору коммерческого найма включает расшифровку понятия «жилое помещение», а равно определяет те требования, которым оно должно отвечать. При этом включенные в ст. 673 ГК нормы носят императивный характер.
Указанная статья в качестве возможного предмета соответствующего договора называет квартиру, жилой дом, часть квартиры или часть жилого дома. И хотя говорится о «квартире» и «жилом доме», это отнюдь не может рассматриваться как запрещение заключать договоры коммерческого найма по поводу нескольких квартир или жилых домов. Главное, что, независимо от того, идет ли речь об одной или нескольких квартирах, одном или нескольких домах, жилое помещение должно быть использовано для проживания как самого нанимателя, так и членов его семьи, а также - в случаях, предусмотренных в ГК, - других граждан.
Заключение договора коммерческого найма допускается при наличии прежде всего двух указанных в п. 1 ст. 673 условий: жилое помещение, составляющее предмет договора, должно быть изолированным (1) и пригодным для постоянного проживания (2).
Вопрос об изолированности жилого помещения возникает тогда, когда договор заключен по поводу части квартиры или части дома. В таких случаях из самого использованного в ст. 673 ГК понятия «изолированное» следует, что в договоре, заключенном по поводу части квартиры или части дома, предметом может быть комната или помещение из нескольких комнат, но непременно имеющие самостоятельный выход.
Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренном в жилищном законодательстве. В этом случае необходимо руководствоваться ст. 40 Жилищного кодекса: «Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным, применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям».
Указанная норма закрепляет не только частный интерес нанимателя, но и интерес публичный. По этой причине справедливо указывалось, что «жилое помещение, не пригодное для проживания, не может быть предоставлено нанимателю даже с его согласия, а следовательно, вообще не может быть предметом договора жилищного найма»1'
В многоквартирном доме, в котором отдельные квартиры принадлежат гражданам на праве собственности, общие помещения дома находятся в общей долевой собственности этих граждан (ст. 290 ГК). Соответственно при заключении договора найма квартиры у нанимателя возникает как право владения и пользования самим жилым помещением, так и право пользования имуществом, которое составляет общую собственность (п. 2 ст. 673 ГК). Перечень такого имущества приведен в ст. 290 ГК, к которой и отсылает п. 2 ст. 673 ГК. Указанный перечень включает общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техни-ческое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Специальные правила на этот счет установлены ст. 8 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г.2 част~ ности, им предусмотрено, что по соглашению сторон - домовладельцев объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев.
Подобно другим вопросам, связанным с заключением договора социального найма жилого помещения, вопрос, относящийся к предмету данного договора, регулируется жилищным законодательством. При этом нормы гл. 35 ГК за пределами, указанными в ст. 672 ГК, распространяются на договор социального найма лишь при условии, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Что касается ст. 673 ГК, то к договору социального найма из этой статьи может применяться только ее п. 2. Имеется в виду, что при заключении договора социального найма, как и договора коммерческого найма, нани-
1 Жилищное законодательство РСФСР: Комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева,
П.И. Седугина. М. 1991. С. 176-177. 2СЗРФ. 1996. №25. Ст. 2963.
матель приобретает право пользования частью многоквартирного дома, указанной в ст. 290 ГК.
Предметом договора социального найма может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат; при этом не могут быть предметом указанного договора ни часть комнаты, ни комната, связанная с другими комнатами общим входом (смежные комнаты), ни подсобные помещения (ст. 52 Жилищного кодекса). К этому следует добавить, что ст. 41 Жилищного кодекса («Учет интересов граждан при предоставлении жилых помещений») признает недопустимым предоставление жилых помещений, которое приведет к заселению одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет.
В этой же статье обращается внимание на необходимость предоставлять жилые помещения с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств.
Одно из принципиальных отличий договора социального найма от договора коммерческого найма состоит в том, что в первом из договоров жилое помещение, составляющее его предмет, должно по размеру соответствовать установленным нормам.
Статья 11 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» предусматривает, что «социальная норма площади жилья эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов».
Так, в г. Москве социальная норма предоставления жилья составляет 18 кв. м общей площади на одного человека. В зависимости от конструктивных особенностей жилого помещения допускается предоставление жилой площади свыше социальной нормы из расчета: на семью из одного человека - до 33 кв. м общей площади, на семью из двух человек - до 42 кв. м общей площади. Кроме того, отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде отдельной комнаты или в размере 18 кв. м общей площади, если иное не установлено действующим законодательством. Перечень категорий граждан, имеющих право на получение дополнительной площади, устанавливается Правительством Российской Федерации, законами и иными нор мативными правовыми актамиг. Москвы1'
1 См. п. 2 Положения о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в г. Москве, утвержденного постановлением Московской Городской Думы от 7 октября 1998 г. № 86 (Ведомости Московской Городской Думы. 1998639
640
641
642
643
644
645
646
647
648
649
650
651
652
653
654
655
656
657
658
659
660
661
662
663
664
665
666
667
Сейчас вы читаете Договора, смотрите так же Книгу Домоводства, Словарь Брокгауза, стихи Востока, интересные факты, справочник "Все фирмы Москвы", "Все фирмы Санкт-Петербурга", "Все фирмы Екатеринбурга", "Все фирмы Новосибирска", "Все фирмы Нижнего Новгорода", "Все фирмы Самары" и ищите в них. Статьи, заметки, очерки о политической, экономической и культурной истории стран обоих полушарий земли.Фирмы: адреса, телефоны и уставные фонды - справочник предприятий оао в экономике.
|
