| нность перед наймодателем за их действия, выражающиеся в нарушении условий договора найма жилого помещения, возлагается на самого нанимателя (п. 3 ст. 677 ГК). Гак, в случае разрушения или порчи жилого помещения, независимо от того, явилось ли это результатом действий самого нанимателя или кого-либо из граждан, постоянно проживающих совместно с ним, возмещать вред придется все равно нанимателю.
Кодекс, однако, предусматривает исключение из этого правила.
Речь идет о заключении нанимателем особого договора с рассматриваемой категорией лиц. По указанному договору, о котором необходимо уведомить и наймодателя, стороны - наниматель и граждане, постоянно проживающие совместно с ним, принимают на себя обязанность нести солидарную ответственность перед наймодателем. В таком случае те, кто подписал этот договор, объявляются ГК «сонанимателями» (п. 4 ст. 677).
Созданная таким образом конструкция вызывает определенные сомнения. Дело в том, что при ней в силу договора, в котором наймодатель участия не принимает, его контрагентом по договору найма жилого помещения, вместе с нанимателем, становятся все «граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем». Описанная конструкция явно не укладывается в рамки обычного понимания договора как соглашения его сторон. Кроме того, остается неясным, приобретают ли граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, принадлежащие ему права в полном объеме. На этот вопрос следует, очевидно, дать отрицательный ответ, имея в виду, что непосредственные отношения с наймодателем и в таком случае ограничиваются прямо указанной в п. 4 ст. 677 ГК солидарной ответственностью.
В ГК установлены и другие случаи, при которых на граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, распространен его, нанимателя, правовой статус.
Соответствующие вопросы урегулированы ст. 686 ГК «Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения» с тем, однако, что применительно к краткосрочным договорам (сроком до одного года) указанная статья может действовать только при условии, если на этот счет будет содержаться прямое указание в договоре.
Из двух выделенных в ней ситуаций одна (п. 1 ст. 686 ГК) имеет место тогда, когда наниматель и «граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем», в соответствии с достигнутым между ними соглашением требуют замены нанимателя кем-либо из них. Такая замена предполагает непременно согласие наймодателя.
В отличие от этого п. 2 ст. 686 ГК предусматривает случаи, при которых наниматель выбывает вообще из жилого помещения (в том числе и в связи со смертью). Происходящая тогда замена нанимателя влечет за собой последствия, аналогичные тем, которые наступают при замене наймодателя: договор сохраняет действие на прежних условиях.
Однако есть и определенные различия. В первом случае требуется обязательное согласие наймодателя, а во втором — замена будет произведена, несмотря на отсутствие такого согласия. Сам порядок замены сводится к тому, что нанимателя определяют по общему согласию граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем. Вместе с тем, чтобы ситуация не оказалась тупиковой, на случай невозможности достичь согласия предусмотрено: все «граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем», превращаются в сонанимателя, на этот раз в подлинном смысле этого понятия. Имеется в виду, что образуется множественность лиц на стороне нанимателя. И все это благодаря двустороннему характеру договора коммерческого найма и неделимости его предмета. Это означает, что все, кто относится к категории граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, признаются солидарными должниками и соответственно солидарными кредиторами по отношению к наймодателю.
Наниматель и граждане, постоянно проживающие совместно с ним, вправе по общему согласию разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении также и тому, кого ст. 680 ГК называет «временными жильцами»'. Наймодателя необходимо лишь уведомить в подобных случаях о все-
1 В одном из рассмотренных дел Судебная коллегия по гражданским делам, отменяя решение нижестоящего суда, удовлетворившего иск заявительницы о признании ее прав на пользование жилым помещением, в качестве мотива указала на то, что «суду следовало выяснить, соблюден ли установленный порядок вселения истицы в жилое помещение, было ли письменное согласие всех совершеннолетних лиц, имеющих право пользования этим жилым помещением, на вселение... какое со-
лении. При этом, однако, в прямо предусмотренной Кодексом ситуации, если при вселении не будут соблюдены требования законодателя о норме жилой площади на одного человека, наймодателю предоставляется право запретить вселение временного жильца. Временный характер проживания выражается в ограничении права проживать в жилом помещении определенным сроком, который не может превышать шести месяцев, после чего жилое помещение должно быть освобождено. На случай отсутствия согласованного с временным жильцом срока наниматель или кто-либо из постоянно проживающих с ним лиц вправе в любое время потребовать от временного жильца освобождения жилого помещения с предоставлением ему для этого семидневного срока.
Временные жильцы отличаются от граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, тем, что самостоятельного права пользования жилым помещением не приобретают. К тому же и ответственность нанимателя за этих лиц установлена более широкая по сравнению с той, которая предусмотрена в отношении граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем. Имеется в виду, что наниматель отвечает не только за нарушение временными жильцами условий договора найма жилого помещения, но и вообще за любые их действия, разумеется, связанные в конечном счете с проживанием.
Статья 680 ГК является одной из шести, которые упомянуты в п. 3 ст. 672 ГК. А это означает, что положения, относящиеся к временным жильцам, полностью распространяются и на случаи, когда они вселяются в жилое помещение, предоставленное нанимателю по договору социального найма.
Правовое положение членов семьи нанимателя в договоре социального найма существенно отличается от того, которое занимают в договоре коммерческого найма те, кого ГК именует «гражданами, постоянно проживающими совместно с нанимателем»1'
стоялось соглашение между истицей и ответчиками при вселении» (Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. № 8. С. 3). 1 ТТезависимо от того, о каком из договоров найма жилого помещения идет речь,
следует, в частности, иметь в виду указания, содержащиеся в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия». В нем подчеркивается, что «при рассмотрении дел, вытекающих из жилищных правоотношений, судам необходимо учитывать, что Конституция Российской Федерации предоставила каждому, кто законно находится на территории Российской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище (ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40).
Исходя из этих положений Конституции, следует иметь в виду, что отсутствие прописки либо регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может
Жилищный кодекс (ст. 51) называет нанимателем гражданина, на имя которого выдан ордер. Вместе с тем, как предусмотрено в этом Кодексе (ст. 53), члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Та же норма включена теперь и в п. 2 ст. 672 ГК.
Правда, в п. 3 ст. 672 ГК отсутствует содержащееся в ст. 53 Жилищного кодекса указание на то, что совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора. Однако приведенная норма, соответствующая общим принципам гражданско-правовой ответственности, сохраняет свое действие. Помимо прочего, это вытекает из общих положений ст. 672 ГК относительно приоритетного действия норм жилищного законодательства по отношению к договору социального найма.
По вопросу о правовом положении членов семьи нанимателей в сопоставлении с правовым положением самого нанимателя были высказаны разные точки зрения.
Так, задолго до принятия Жилищного кодекса С.И. Аскназий указывал: «Особенностью договора жилищного найма является то, что права и обязанности по договору, как правило, возникают не только улица, заключившего договор, но и у совместно с ним проживающих членов его семьи. Все лица, образующие семью съемщика и поселившиеся совместно с ним в предоставленном по договору помещении, оказываются в равной мере наделенными правами пользования помещением, хотя формально стороной в договоре является лишь один из членов семьи». И далее: «Таким образом, по существу все члены семьи съемщика являются, в свою очередь, также съемщиками жилого помещения»1'
Аналогичную позицию занимала и А.И. Пергамент, полагая, что «чле-ны семьи нанимателя тоже наниматели»2' На приведенные положения опи-рались те, кто, разделяя эту совершенно справедливую, на наш взгляд, точ-
служить основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище. При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются лишь одним из доказательств того, состоялосьли между нанимателем (собственником) жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на каких условиях» (Сборник постановлений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации; 196Ы996. M-,J992. С. 17).
1 См.: Аскназий С.И., ЪраудеИ.Л., Пергамент А.И. Указ. соч. С. 90-91.
2 Научно-практический комментарий Основ гражданского законодательства Союза
ССР и союзных республик. С. 235.
ку зрения, использовал аргументы ее сторонников для обоснования тезиса о признании нанимателя обычным представителем, действующим от имени всех членов своей семьи. В этой связи отмечалось, что договор «заключает уполномоченный член семьи, достигший совершеннолетия и уполномочен-ный заключить договор»1' ^ соответственно: «Наниматель представляет
членов семьи639
640
641
642
643
644
645
646
647
648
649
650
651
652
653
654
655
656
657
658
659
660
661
662
663
664
665
666
667
Сейчас вы читаете Договора, смотрите так же Книгу Домоводства, Словарь Брокгауза, стихи Востока, интересные факты, справочник "Все фирмы Москвы", "Все фирмы Санкт-Петербурга", "Все фирмы Екатеринбурга", "Все фирмы Новосибирска", "Все фирмы Нижнего Новгорода", "Все фирмы Самары" и ищите в них. Статьи, заметки, очерки о политической, экономической и культурной истории стран обоих полушарий земли.Фирмы: адреса, телефоны и уставные фонды - справочник предприятий оао в экономике.
|
