| нако отмеченные соображения не должны иметь значения применительно к безвозмездному предоставлению в установленном порядке жилых помещений, входящих в государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования. В подобных случаях применительно к нанимателю речь идет о реализации гражданами, отнесенными законом к определенной категории, своего конституционного права на жилище в особом порядке - без оплаты. По этой причине в принципе недопустимо устанавливать разные правовые режимы в зависимости от того, получает ли гражданин жилое помещение из фонда социального использования Российской Федерации, субъекта Федерации либо муниципального образования возмездно или безвозмездно (например, в соответствии со ст. 59 Жилищного кодекса). Гакая нивелировка достигается, как уже было показано, признанием возможности существования безвозмездных договоров социального найма.
В результате оказывается, что договор безвозмездного пользования жилым помещением в режиме гл. 36 ГК возможен, но лишь в той области, которая конкурирует с договором не социального, а коммерческого найма.
3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРОВ НАЙМА жилых ПОМЕЩЕНИЙ
Исходные начала правового регулирования жилищных отношений в целом и договорных в частности закреплены в Конституции РФ. Речь идет
0 ст. 25, закрепляющей принцип неприкосновенности жилища, ст. 27, при
знающей за каждым, кто законно находится на территории Российской Фе
дерации, право «свободно передвигаться, выбирать место пребывания и
жительства», ст. 40, посвященной праву граждан на жилище, а также ст. 72,
которая отнесла жилищное законодательство к совместному ведению Рос
сийской Федерации и субъектов Федерации.
Глава 35 ГК, как уже неоднократно подчеркивалось, содержит раздельное регулирование договоров коммерческого и социального найма жи-„1. При этом применительно к обоим договорам широко используются отсылки к жилищному законодательству.
Общее для гл. 35 ГК и жилищного законодательства — то, что большая часть входящих в их состав норм относится к числу императивных. Это позволяет обеспечить необходимые гарантии, главным образом, для той заведомо более слабой стороны, которой является наниматель. Отмеченная особенность по понятным причинам в большей степени присуща нормам, рассчитанным на применение их к договору социального найма.
Однако перечисленные статьи распространяют свое действие не на все договоры коммерческого найма.
Пункт 2 ст. 683 ГК выделяет из всех статей, посвященных этому договору, те, которые безусловно применяются только к договорам коммерческого найма, заключаемым на срок в один год и более. В это число входят: ст. 677 (п. 2) - о постоянно проживающих вместе с нанимателем гражданах, ст. 680 - о временных жильцах, ст. 684 - о преимущественных правах нанимателя на заключение договора на новый срок, ст. 685 - о поднайме жилого помещения, ст. 686 и ст. 687 (абз. 4 п. 2) - о последствиях указанных в них нарушений договора. К договору со сроком действия менее одного года
1 См. об этом: Гражданский кодекс Российской Федерации. М, 1996. С. 15 (автор пре
дисловия - Ю.Х. Калмыков); Комментарий части второй Гражданского кодекса Рос
сийской Федерации: Для предпринимателей. М., 1996. С. 79; Крашенинников П.В.
Наем жилого помещения // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вто
рая: Гекст. Комментарии. М., 1996. С. 350.
все эти статьи могут применяться только при наличии в договоре специальных на этот счет указаний.
Из семнадцати статей, относящихся к договору коммерческого найма, отсылки к жилищному законодательству содержат шесть. В это число входят: ст. 673 (п. 1) - порядок определения пригодности жилого помещения для проживания, ст. 679, 680 и 685 - об установлении нормы жилой площади на человека, ст. 682 (п. 1) - о максимальном размере платы за жилое помещение и ст. 687 (п. 3) - о дополнительных основаниях одностороннего расторжения договора в судебном порядке1' Кроме того' в одном случае (имеется в виду определение порядка ежемесячной оплаты жилого помещения — п. 3 ст. 682) адресатом отсылки служит конкретный акт, входящий в состав жилищного законодательства, - Жилищный кодекс.
Использование жилищного законодательства не исчерпывается случаями прямых отсылок к нему в указанных шести статьях. Имеется в виду, что стороны договора коммерческого найма сохраняют возможность включить в него указание на применение конкретных норм жилищного законодательства и по вопросам, которые входят в остальные статьи гл. 35 ГК. Однако это возможно только при отсутствии на указанный счет императивной нормы в соответствующей статье.
Единственная специально посвященная договору социального найма, ст. 672 ГК с юридико-технической точки зрения весьма сложна. Она содержит, в частности, нормы прямого действия. Имеются в виду прежде всего ее пп. 1 и 2, в которых закреплены правила об обязательности при предоставлении гражданам жилых помещений из государственного и муниципального жилого фонда социального использования заключения именно договоров социального найма2' а также ° пРавовом положении членов се-мьи нанимателя в таком договоре. В п. 3 ст. 672 ГК названы шесть статей той же гл. 35 - ст. 674, 675, 678, 680, 681 и ст. 685 (пп. 1, 3), правила которых применяются и к договору социального найма.
Как можно сделать вывод из п. 3 ст. 672 ГК, указанные шесть статей на равных с нормами, включенными в пп. 1 и 2 ст. 672 ГК, пользуются приоритетом по отношению к нормам жилищного законодательства.
' В некоторых из приведенных статей Гражданского кодекса «жилищное законодательство» названо прямо. В других используются при отсылке иные термины - «закон, устанавливающий максимальный размер платы за жилое помещение» (п. 1 ст. 682 ГК) или «законодательство о норме жилой площади на одного человека» (ст. 679, 680 и 685 ГК). Однако нет оснований сомневаться, что и в том, и в другом случае в качестве адресата имеются в виду акты, входящие в состав жилищного законодательства. 2 См.: Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. С. 50.
Смысл соответствующего положения можно проиллюстрировать на примере действия одной из статей, указанных в ст. 672 ГК. Имеется в виду ст. 680 ГК («Временные жильцы»). Она содержит ряд положений, существенно отличных от одноименной ст. 54 Жилищного кодекса. В частности, неодинаковы условия, допускающие вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение, сроки проживания и для постоянных и для временных жильцов. Из ст. 672 ГК следует, что при решении указанных вопросов для договора социального найма необходимо руководствоваться ст. 680 ГК. Подобное решение, корреспондирующее указаниям, включенным в п. 3 ст. 672 ГК, прямо вытекает и из того общего принципа, который закреплен в п. 2 ст. 3 ГК. Речь идет о верховенстве Кодекса по отношению к другим актам, регулирующим гражданские отношения, включая и те, которые входят в состав жилищного законодательства, если иное прямо не указано в самом ГК, как это сделано в ст. 672.
За пределами пп. 1 и 2 ст. 672 ГК и шести статей, названных в п. 3 ст. 672 ГК, в ней предусмотрено, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. При этом другие положения ГК применяются к договору социального найма, лишь если иное опять же не предусмотрено жилищным законодательством. Таким образом, не вошедшие в состав шести перечисленных в п. 3 ст. 672 ГК статьи, принятые законодателем в расчете на договоры коммерческого найма, могут действовать по отношению и к договорам социального найма, но только в порядке восполнения пробелов в жилищном законодательстве. В подтверждение указанного положения можно привести такой пример. По вопросу о распределении обязанностей, связанных с капитальным ремонтом, между сторонами ст. 681 ГК и ст. 144 Жилищного кодекса содержат решения, различающиеся уже тем, что в первом из кодексов соответствующая норма является диспозитивной, а во втором - императивной. При сложившейся коллизии следует признать для договора социального найма приоритет Жилищного кодекса, имея в виду, что статья ГК, о которой идет речь (ст. 681) не входит в число шести упомянутых в п. 3 ст. 672 ГК.
Надлежит также учитывать, что статьи общих глав ГК должны безусловно применяться к договору найма жилых помещений. По этой причине, когда в гл. 35 ГК употребляется термин «жилищное законодательство», то оно противопоставляется нормам этой главы. Гак, когда в одном из рассмотренных судами дел гражданин обязался предоставить вместо трехкомнатной четырехкомнатную квартиру, но обязательство не исполнил, суд счел возможным применить к отношениям сторон нормы ГК о необходимости надлежащего исполнения должником принятого на себя обязательст-
ва (ст. 309 ГК), а также о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств (ст. 310 ГК)'.
При оценке включенных в п. 3 ст. 672 ГК положений следует учитывать, что такой прием, как отсылка на случай отсутствия прямого регулирования либо к другим вообще, либо к прямо названным законам, также нередко используется. В частности, можно назвать ст. 525 (п. 2), ст. 539 (п. 3), ст. 730 (п. 3), ст. 768 ГК и др. Встречаются в отдельных главах ГК, хотя и реже, нормы, которые сопровождают предусмотренную в них отсылку к определенному закону указанием на то, что такой прямо названный закон будет пользоваться приоритетом по отношению к конкретным статьям ГК -см. ст. 548 (пп. 1, 2), ст. 784, ст. 801 (п. 3) и др. Думается, что использование соответствующего приема - признания в строго определенном случае приоритета специального законодательства нисколько не колеблет действия все того же общего принципа - верховенства ГК при регулировании гражданских отношений. Это объясняется тем, что основание приоритета закона в подобных случаях создается тем же Кодексом. В подтверждение можно воспользоваться нормой, помещенной в один из параграфов главы «Купля-продажа». Имеется в виду § 6 «Энергоснабжение». В содержащейся в этом параграфе ст. 548 (п. 1) установлено: «Правила, предусмотренные статьями 539-547 настоящего Кодекса, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовым639
640
641
642
643
644
645
646
647
648
649
650
651
652
653
654
655
656
657
658
659
660
661
662
663
664
665
666
667
Сейчас вы читаете Договора, смотрите так же Книгу Домоводства, Словарь Брокгауза, стихи Востока, интересные факты, справочник "Все фирмы Москвы", "Все фирмы Санкт-Петербурга", "Все фирмы Екатеринбурга", "Все фирмы Новосибирска", "Все фирмы Нижнего Новгорода", "Все фирмы Самары" и ищите в них. Статьи, заметки, очерки о политической, экономической и культурной истории стран обоих полушарий земли.Фирмы: адреса, телефоны и уставные фонды - справочник предприятий оао в экономике.
|
