| ельного исполнения, включая истребование еще не переданного отчуждателем дома. Неясно, однако, почему за отчуждателем нужно сохранять возможность уклонения от договора и после его регистрации со ссылкой только на то, что дом еще не передан приобретателю? К тому же не исключено, что после регистрации договора он утратит интерес не для отчуждателя, а для приобретателя. Тогда уже правом на принудительное исполнение, несмотря на еще не состоявшуюся передачу, мог бы воспользоваться сам отчуждатель. А это означает, что, находясь в соответствии с законом, консенсуальная конструкция не ущемляет интересов ни одной из сторон и вместе с тем обеспечивает повышенную охрану интересов отчуждателя на случай любой неисправности, допущенной другим контрагентом»'.
На наш взгляд, правовое значение передачи вещи, с которым связывается разграничение консенсуальных и реальных договоров, зависит от характера того договора, на основе которого происходит передача. Если речь идет о договоре, направленном на переход имущества в собственность, то и передача должна означать переход прав собственности от одной стороны к другой. Все различие между консенсуальным и реальным договором состоит, как уже отмечалось, в том, что переход права собственности в первом случае осуществляется в рамках договора, а во втором - до его возникнове-
1 Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 294.
ния. При этом определение времени самой передачи производится в соответствии со ст. 135 ГК РСФСР и ст. 223 нынешнего ГК. Им должен считаться момент регистрации перехода прав собственности для случаев, когда закон считает это для отчуждения имущества необходимым, и фактическое вручение - во всех остальных случаях.
В том же месте своей работы О.С. Иоффе приводит пример, который должен, по его мнению, подтвердить необходимость консенсуальной модели. Автор обращает внимание на то, что при этой модели, «если регистрация состоялась, то, хотя бы дом еще фактически не был передан, приобретатель уже стал его собственником, а потому обязан к содержанию отчуж-дателя. Если же дом передан, но регистрация не состоялась, договор еще не
заключен и никаких связанных с ним обязательств приобретатель нести не > 1. Но это-то, очевидно, как раз и вписывается в конструкцию реального договора.
В этой связи заслуживает внимание более общий вопрос о мотивах, которыми руководствуется обычно законодатель при выборе между реальной и консенсуальной моделями соответствующего договора.
Наиболее характерна для гражданского договора безусловно модель консенсуального договора. Это объясняется тем, что договор - соглашение, а если соглашение налицо, то непосредственно из него возникают и те права и обязанности, которые составляют содержание договора.
Необходимость в конструкции реального договора появляется тогда, когда законодатель считает необходимым защитить ту из сторон, которой предстоит передать вещь другой стороне. Это связано с тем, что при кон-сенсуальном договоре сторона может понудить контрагента исполнить в натуре эту принятую им на себя обязанность (передать вещь)2' ^ тельно к договору ренты это означало бы возможность для плательщика ренты потребовать от получателя, заведомо более слабой и нуждающейся поэтому в особой защите стороны, передать соответствующее имущество под выплату ренты. Реальная модель договора защищает получателя ренты от такого требования. Следует в целом отметить, что не случайно реальный договор характерен именно для фидуциарных, притом длящихся договоров. К ним как раз и относится договор ренты, для которого фидуциарность и длительность выражаются в том, что имущество передается «сегодня», а его эквивалент будет выплачиваться получателю в будущем, в частности на
. С Указ. соч. С. 293. _ А „
лныи аргумент использовал в споре с В.Ф. Яковлевой - сторонником консенсуальной конструкции данного договора (Советское гражданское право / Под ред. В.Г. Смирнова, Ю.К. Толстого, А.К. Юрченко. Ч. 2. С. 19) В.Ф. Яковлев (Советское гражданское право / Под ред. О.А. Красавчикова. Г. 2. С. 22).
протяжении жизни получателя ренты (или иного, возможно, более определенного срока).
Не менее интересными являются и другие соображения, высказанные в литературе по поводу все того же вопроса - о реальном или консенсуаль-ном характере договора ренты. Соглашаясь с большинством, хотелось бы высказать некоторые сомнения по поводу отдельных из них.
Прежде всего это относится к толкованию п. 2 ст. 585 ГК. Совершенно справедливо обращается внимание на то, что в зависимости от «платности» или «бесплатности» ренты применению подлежат соответствующие нормы
0 купле-продаже или дарении'. Но одновременно не учитывается, на наш
взгляд, существующая в самой этой статье оговорка, которая допускает
применение норм соответственно гл. 30 и 32 лишь субсидиарно. В редак
ции ст. 585 ГК это звучит так: «...поскольку иное не установлено правила
ми настоящей главы (имеется в виду гл. 33. - М.Б.) и не противоречит су
ществу договора ренты». По этой причине следует признать слишком кате
горичным указание на то, что только «предписания п. 2 ст. 585 ГК необхо
димо иметь в виду при решении вопроса о реальности или консенсуально-
сти договора ренты»2'
Если встать на указанную позицию, то возникнут, думается, трудности в обосновании реального характера безвозмездной передачи движимой вещи при необходимости применения в этих случаях договора дарения. Имеется в виду то, что при нынешней редакции ст. 572 ГК договор дарения может быть не только реальным, но и консенсуальным.
Автор убедительно доказывает необходимость увязки перехода права собственности на недвижимое имущество при договоре ренты, независимо от возмездное™ или безвозмездности передачи, с моментом регистрации. Но тем самым подчеркивается опять-таки реальная природа договора, поскольку его возникновение все равно связано не с соглашением как таковым, а с передачей вещи.
В литературе произошло определенное разделение мнений и по вопро
су о том, следует ли отнести рассматриваемый договор к числу одно- или
двусторонних. При этом те, кто считают договор ренты реальным, как пра
вило, последовательны в его признании односторонним3' ^
сторонники консенсуальности договора столь же единодушно считают его
1 См.: Ем B.C. Указ. соч. С. 12.
1же.
одностороннем характере соответствующего договора см.: Советское гражданское право / Отв. ред. В.А. Рясенцев. Т. 2. М., 1976. С. 32; Советское гражданское право / Под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пушкина. Ч. 2. Киев, 1983. С. 21; Гражданское право: Учебник. Т. 2. СПб., 1997. С. 135.
i. Таким образом, ключевое значение придается включению
договоров ренты в число реальных или консенсуальных.
С.А. Хохлов обратил внимание на то, что договор ренты относится к «алеаторным (рисковым) сделкам»2' ПРИ этом он сс™ся на соответст-вующие выводы О.С. Иоффе. Правда, С.А. Хохлов все же, как нам кажется, не учел, что в данном случае сам О.С. Иоффе подразумевал не договор ренты как таковой, а только тот его вид, который был единственно урегулированным тогда в ГК, т.е. договор пожизненного содержания с иждивением. Этому договору, равно как и договору пожизненной ренты, действительно присуща алеаторность. Имеется в виду, что признаком этих, как и любых инь!х пожизненных договоров служит то, что их последствие (результат) для одной или обеих сторон зависит от неизвестного события. Применительно именно к пожизненным сделкам речь идет о неизвестности не самого события (смерти), а времени его наступления. При этом, как отмечал в
свое время Г. Дернбург, алеаторность не влияет на эквивалентность отно-з. По этой причине рисковые и меновые договоры, по Е. Го-тс нии сторон
дэмэ, в равной мере относятся к числу возмездных4'
В правовом регулировании ренты ГК последовательно проявляет тенденцию максимально гарантировать интересы ее получателя. Гем более что рента может оказаться для последнего основным или по крайней мере одним из основных источников средств к существованию.
Отмеченное обстоятельство нашло отражение уже в ст. 584 ГК, посвященной форме договора ренты. Независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества договор ренты (один из немногих договоров, для которых установлено это обязательное правило) подлежит нотариальному удостоверению. Вместе с тем указанный договор нуждается и в государственной регистрации. Однако, как следует из п. 1 ст. 165 ГК, государственная регистрация обязательна с тем же последствием нарушения -ничтожностью сделки лишь в случаях, если речь идет о передаче под выплату ренты недвижимости (прав на нее).
1 Конструкция двустороннего договора косвенно поддерживается сторонниками
признания соответствующего договора консенсуальным (см., напр.: Иоффе О.С. Указ. соч. С. 293), а с определенной оговоркой односторонним признается договор в случае, если он фактически подлежит регистрации (см.: Советское гражданское право / Под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пушкина. Ч. 2. Киев. 1983. С. 23). Соответственно и B.C. Ем считает договор ренты, если он реальный, - односторонним, а если
он. консенсуалъный - взаимным (см.: Ем B.C. Указ. соч. С. 13).
2 Хохлов С.Л. Указ. соч. ТТ. 321.
3 См.: Дернбург Г. Указ. соч. С. 343.
4 См.: ГодэмэЕ. Общая теория обязательств. М, 1948. С. 32.
При осуществлении государственной регистрации договора, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту (регистрации) подлежит и сам факт перехода имущества в собственность соответствующей стороны и лежащее на этом имуществе обременение, связанное с необходимостью выплачивать ренту. Статья 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись о переходе права собственности на соответствующую недвижимость к новому правообладателю. В подразд. II и одновременно III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним учиняется запись об ограничении (обременении) права собственности в связи с существованием договора ренты. Среди прочих данных в подразд. III Единого государственного реестра определяются лица, в пользу которых производится ограничение получателя ренты, а также сумма ренты'.
610
611
612
613
614
615
616
617
618
619
620
621
622
623
624
625
626
627
628
629
630
631
632
633
634
635
636
637
638
Сейчас вы читаете Договора, смотрите так же Книгу Домоводства, Словарь Брокгауза, стихи Востока, интересные факты, справочник "Все фирмы Москвы", "Все фирмы Санкт-Петербурга", "Все фирмы Екатеринбурга", "Все фирмы Новосибирска", "Все фирмы Нижнего Новгорода", "Все фирмы Самары" и ищите в них. Статьи, заметки, очерки о политической, экономической и культурной истории стран обоих полушарий земли.Фирмы: адреса, телефоны и уставные фонды - справочник предприятий оао в экономике.
|
