| астях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
'СЗРФ. 1997. №30. Ст. 3595.
Наряду с общими положениями о выкупе арендованного имущества (ст. 624 ГК) в ГК имеются на этот счет и некоторые специальные правила. Например, в отношениях, связанных с розничной куплей-продажей, может применяться конструкция договора найма-продажи, когда договором предусматривается, что до перехода права собственности на товар к покупателю последний является нанимателем (арендатором) переданного ему товара и становится собственником товара с момента его оплаты (ст. 501).
д. РАСТОРЖЕНИЕ (ИЗМЕНЕНИЕ) ДОГОВОРА АРЕНДЫ
К числу несомненно положительных черт ГК необходимо отнести подробное и детальное регулирование оснований досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, 620). Это становится очевидным, если вспомнить, что Основы гражданского законодательства (п. 1 ст. 86) указывали лишь на возможность расторжения договора аренды по решению суда «в случаях, предусмотренных законодательными актами», а Основы законодательства об аренде (п. 1 ст. 13) допускали возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон «в случаях нарушения другой стороной условий договора». Таким образом, судьба договора аренды по существу ставилась в зависимость от усмотрения суда.
Некоторая определенность появилась в связи с введением в действие части первой ГК. Расторжение договора по решению суда стало возможным лишь при существенном нарушении договора одной из сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 450). Однако довольно абстрактное понятие «существенное нарушение договора» все же по-прежнему оставляло излишне много места для судебного усмотрения.
ГК называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. Гак, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за кото-
рые отвечает арендодатель (ст. 612 ГК); арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон.
Обращает на себя внимание, что ГК предусмотрена своеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем в тех случаях, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. Арендодателю вменено в обязанность предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства направления или вручения этого предупреждения арендатору. В противном случае иск арендодателя будет возвращен арбитражным судам без рассмотрения (ст. 104, 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК).
Что касается арендатора, то отсутствие специального правила, которое обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательства, вовсе не означает, что он может сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.
Обязательным условием изменения или расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон является соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора.
Существо процедуры досудебного урегулирования состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить или расторгнуть договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении одного из двух условий: либо после получения отказа другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора; либо после неполучения ответа на соответствующее предложение в 30-дневный срок, если иной срок не предусмотрен законом, договором или не содержался в предложении изменить или расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК).
В случае нарушения установленного досудебного порядка урегулирования спора об изменении или расторжении договора суд, получив исковое
заявление арендатора об изменении или расторжении договора без необходимых доказательств обращения к другой стороне с соответствующим предложением в досудебном порядке, обязан возвратить исковое заявление без рассмотрения.
Иски арендаторов об изменении или расторжении договоров аренды в практике судов и арбитражных судов явление не частое. Напротив, споры о расторжении договора аренды или об изменении его условий (в особенности в части увеличения размера арендной платы) по искам арендодателей довольно типичны. В большинстве случаев такие требования арендодателей предъявляются в суд, арбитражный суд в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением со стороны арендаторов обязанности по внесению предусмотренной договором арендной платы. Как уже отмечалось, возможность досрочного расторжения договора по требованию, арендатора по этому основанию допускается лишь в том случае, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (подл. Зч. 1 ст. 619 ГК).
Т.Л. Левшина на основе анализа материалов целого ряда дел арбитражных судов по спорам о расторжении договоров в связи с ненадлежащим исполнением арендаторами обязанности по внесению арендной платы приходит к выводу о том, что «арбитражные суды с настороженностью относятся к расторжению договора аренды на основании существенного нарушения арендатором обязанности по внесению арендной платы, стремясь разрешить спор по иным основаниям и уйти от обсуждения вопроса о том, является ли нарушение существенным. Видимо, это обусловлено недостаточностью накопленной практики подходов определения степени значительности того, чего лишается арендодатель в результате невнесения арендной платы»1'
Ставится ТЛ. Левшиной и более общая проблема - проблема соотношения специальных оснований расторжения договора аренды по требованию арендодателя и общих оснований расторжения всякого гражданско-правового договора. В рамках рассмотрения этой проблемы заслуживает внимания позиция автора, согласно которой «основания расторжения договора арендатором могут на основании п. 2 ст. 450 ГК быть предусмотрены договором, а в соответствии со ст. 619 ГК договор аренды по требованию арендодателя может быть расторгнут только в судебном порядке»2'
1 Левшина Т.Л. Споры, связанные с частичным внесением арендной платы аренда
тором и его преимущественным правом по окончании срока аренды на заключение
договора на новый срок // Комментарий судебно-арбитражной практики / Под ред.
В.Ф. Яковлева. Вып. 5. М., 1998. С. 39.
2 Там же. С. 40.
Еще более категоричный вывод делает А.А. Иванов: «В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора»1'
Актуальность проблемы соотношения положений ГК об общих основаниях расторжения гражданско-правового договора (ст. 450) и об основаниях досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, 620) подтверждается и следующим примером из арбитражно-судебной практики.
Комитет по управлению имуществом Москвы (далее- комитет) как арендодатель обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу - арендатору о выселении последнего из занимаемого им нежилого помещения. В качестве третьего лица на стороне истца в деле привлечено правительство Москвы.
В обоснование исковых требований комитет сослался на то, что договор аренды расторгнут истцом в одностороннем порядке в связи с включением спорного помещения в перечень зданий, подлежащих реконструкции в соответствии с постановлением правительства Москвы от 23 апреля 1996 г. № 372 «Об изъятии зданий, реконструируемых с привлечением средств инвесторов, на которых длительное время не ведутся работы (Центральный административный округ)».
Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции данное решение суда оставлено без изменения. Однако Федеральный арбитражный суд Московского округа своим постановлением названные судебные акты отменил и в иске отказал. При этом кассационная инстанция сослалась на неправильное применение норм материального права судом первой инстанции и апелляционной инстанцией.
В протесте на постановление кассационной инстанции предлагалось отменить постановление и оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, поскольку досрочное расторжение договора в одностороннем порядке по вышеуказанному основанию было предусмотрено п. 6.3 договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком. При рассмотрении дела в порядке надзора Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ было установлено следующее.
Между Комитетом по управлению имуществом Москвы и акционерным обществом был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 42, стр. 3. Пунктом 6.3 вышеназванного договора552
553
554
555
556
557
558
559
560
561
562
563
564
565
566
567
568
569
570
571
572
573
574
575
576
577
578
579
580
Сейчас вы читаете Договора, смотрите так же Книгу Домоводства, Словарь Брокгауза, стихи Востока, интересные факты, справочник "Все фирмы Москвы", "Все фирмы Санкт-Петербурга", "Все фирмы Екатеринбурга", "Все фирмы Новосибирска", "Все фирмы Нижнего Новгорода", "Все фирмы Самары" и ищите в них. Статьи, заметки, очерки о политической, экономической и культурной истории стран обоих полушарий земли.Фирмы: адреса, телефоны и уставные фонды - справочник предприятий оао в экономике.
|
